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一年挣2000取消限价房价会大涨吗?

未知 2019-03-23 14:34

  这几天,济南取消限价的消息刷爆朋友圈,济南市住建委的相关负责人在接受媒体采访的时候证实:“济南确实已经取消限价。”

  与此同时,石家庄也宣布放宽落户政策,现在想要去石家庄落户,几乎0门槛,落户政策的放松直接让石家庄的限购政策形同虚设

  同一时间段,华北两大省会城市,放松楼市调控,原因在哪里?又对房价带来哪些影响?我们今天来分析一下

  济南2018年的楼市成交量和成交价格都比2017年出现了较大幅度的下滑

  上图是2016年到2018年,济南住宅成交量,灰色的是成交套数和面积,可以看到2018年的成交量,比2016年和2017年的成交量都出现了大幅度的下滑

  成交下滑的原因,一方面是价格大涨,一年挣2000以绿城百合花园为例,从2016年初的9000多,到2018年上半年,涨到了2万出头,翻一倍还要多,这并不是个例,翻倍是普遍现象

  还有一方面原因是去年楼市调控非常严格,高层提出坚决遏制房价上涨的指示后,想要购房的老百姓603883)开始观望了,所以成交量出现了断崖式下跌

  亿翰智库的数据,2019年前2月济南楼盘销售业绩TOP10,6盘入市,去化遇冷不足5成

  成交量下跌后,房价也就跟着跌了下来,2018年下半年,济南的房价出现较大幅度的回撤,以西客站为例,曾经不少盘将价格涨到了2万元,而且想买都买不到,但是到了今年,附近区域的金科城,开盘均价在15000左右。不光新房价格回撤,二手房价格普遍下跌3成左右

  另外一层原因是,济南作为省会在山东的实力是有些尴尬的,在人口方面,吞并莱芜之前,常住人口只有700多万,要少于青岛和临沂的千万人口规模。从经济实力讲,排在青岛和烟台之后

  为了争取国家中心城市,山东在举全省之力发展济南。济南的经济是严重依赖房地产的,中国房地产报在2016年,曾经做过一个统计,30个国家重点城市中,济南GDP对房地产投资的依赖度排名第四

  财政部2017年数据显示,济南财政收入对土地出让金的依赖度,稳居二线省会城市之首

  济南市政府很清楚,要想发展壮大,房地产市场不能太糟糕,不然财政支出从哪里来,这也是济南取消限价的一个重要原因

  会让房价上涨,根据媒体的报道,最近济南万科山望的楼王3#楼售价比年前上涨了近1600元/㎡

  涨价的不止两个盘,我打听到,好几个项目的置业顾问,都在给客户传递即将涨价的消息

  虽然价格会上涨,但是不会大涨,一般是每平方涨几百块的样子。去年,政府对价格限的死死的,部分开发商的出现亏本的现象,所以才有了价格小幅上涨的现象

  肯定不会的,进入2019年,国家对楼市的态度是要求稳,房价要稳,地价要稳,一城一策的调控思路下,如果房价出现大涨,就是济南市政府的责任,要问责

  3月18日,石家庄市公安局研究出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》

  意见原文很多,其实翻译一下就是想在石家庄落户,只要拿着户口本和身份证去落户地派出所申请就行

  从2015年开始,每年都放松落户政策和出台吸引人才政策。2017年之前,还是抢人才,现在直接降到了抢人

  京津冀地区,北京和天津以及雄安是核心,石家庄夹在中间非常尴尬,河北的人口基本都去了北京发展

  未来随着雄安新区的崛起,还会分流一部分人,不管是经济实力还是产业发展,石家庄对人才的吸引力,远远不是对手

  从城市资金的汇集量也能看出人流的动向,北京汇聚了15万亿的银行存款,而石家庄只有1.2万亿,还不如济南和郑州,跟太原是差不多的

  目前石家庄的限购政策是,外地户口需要缴纳两年的社保和个税才能买房,一旦0门槛落户,限购政策就是形同虚设

  世联行002285)的数据,以2018年的去化速度计算,在世联跟踪的45个城市中,石家庄的去化周期高达56.2个月

  56.2个月的库存,远远超出正常8到12个月的去化周期,现在不盖新房,也需要5年才能卖掉已有的存量,严重的供给过剩

  另外,石家庄的房价在过去两年暴涨,石家庄新闻网在2017年年初曾经报道,2016年石家庄的商品房上涨幅度就达到了63%,中心城区涨幅更是达到了76%

  房价起来了,但是老百姓的收入没有跟上,从房租的价格水平就能看到,因为房租是真实反映老百姓的真实收入的

  《中国房地产发展报告2018》的数据,石家庄的售租比高达824,远远高于正常300的水平

  供给过剩+房价虚高,注定让石家庄的房价不会出现大涨,0门槛落户的主要作用更多是为楼市托底,避免成交量和价格过度下滑

  随着今年一城一策楼市调控策略的实施,未来估计会有更多城市放松调控,但是放松调控并不意味着房价会大涨,反而更能说明这个城市的楼市存在下跌风险,如果一个城市经济发展跟不上,人口吸引力跟不上,放松调控只是一个强心针,短期会有效果,但并不能扭转长期局面



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