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房价新闻将来卖掉只能按套内面积?单价怎么算

未知 2019-03-05 15:27

  2月18日,住房和城乡建设部官方网站公布的一项新规征求意见稿引来关注,其中一条明确提出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这意味着不再有“开发商说多少就是多少”的公摊面积,人们在欣喜的同时也心存疑惑——买房一族担心,公摊费用会加在套内单价上,导致房价上涨。有房一族也在算账:比如,以前按建筑面积买的,将来卖掉只能按套内面积?单价怎么算?增值税岂不吓死人?针对这些热点疑问,羊城晚报记者采访了相关专家和业界人士,他们纷纷表示,拟出台的新规并不会对房价造成影响

  “羊毛出在羊身上?”准备购房的余小姐担心,取消公摊面积后,公摊费用会加到套内的单价上

  广州克而瑞首席分析师肖文晓认为,住宅建筑应以套内使用面积交易是好事,让老百姓只为实实在在的住房面积买单,不再让不良售房者有浑水摸鱼的机会。必须强调的是,按照套内面积计算,虽然用来计价的平方数少了,但这不代表房屋的总价就会降低,价格始终是由供求关系决定的,计价方式变了,单价的变化最终会体现在套内面积上。执行新规的结果,必然是名义房价全线上升,但这和房价真正的涨跌无太大的关系

  地产经济学家邓浩志分析,公摊面积在华南地区争议并不大,至少广东很少,一般情况下是80%到85%的实用率,这方面争议较大的是华北及更北的地区,因为天气及建筑形式的差别,会造成一些争议。而这个政策在广东已经不是新鲜事物,以顺德为例,早已经按套内建筑面积计算十几年时间,总体上并没有产生什么影响,政策没改变供求关系,不改变成本构成,不影响建筑设计

  “房子是一套一套卖的,不能按单价随意选择面积大小,随意进行拆分合并买的,所以不会因为按套内面积计算,房价就便宜了。”在邓浩志看来,目前的不动产登记证中建筑面积、套内面积都有标注,已经很清晰了

  也有市民担心,以前按建筑面积买的,将来卖掉只能按套内面积,▓▓单价怎算?到时增值税岂不吓死人?房产面积的新旧算法不同,如何能保证之后房产交易公平成为有房一族的关注焦点

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,▓无论是公摊面积还是使用面积,▓这两个面积计算只是对房产单价产生影响,对房产总价影响并不大。他举例,比如原来100平方米的房子售价在400万元,每平方米的单价大概是4万元,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,住建部的意见实施后,房子总价其实是不变的,但每平方米的单价可能会折合成每平方米约5.7万元,总体来说,并不会影响大家的实际财富

  江瀚说,对于已经办过房产证的老房子来说,一般情况下房产证上都会写明建筑面积和实际套内面积,所以交易时,▓只要根据实际套内面积进行交易即可;如房产证上没有写明套内面积,相信房地产部门也会在交易过程中对此进行一个明确的界定,对大家的日常生产生活不会有明显影响

  住宅建筑以套内使用面积进行交易,业内人士普遍认为,意见稿关于取消公摊的规定真正落地,可能至少还要三五年时间,目前也暂不确定是建议标准还是规定强制标准

  据业内人士称,从意见稿内容看,政策涉及住宅、商业、工程建设等多个方面,包括全装修交付等多项内容,5年内实施落地可能性非常小

  此外,意见内容实施落地还需考虑配套细则,需要找一个比较公平、稳妥的方式进行计量、转换

  中原地产首席分析师张大伟解读称,如果出台套内计价模式,需考虑之前已经入市的项目如何衔接,上述文件系征求意见,距离正式文件还很遥远

  在国内,按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求

  该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款

  在广东,顺德早在2000年4月就出台政策规定,凡是新批准预售和确权的商品房,均实行按套(单元)内建筑面积计算房价,每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载

  不过,2014年,顺德出台政策规定:缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。自此以后,开发商售楼开始采用“双轨制”,买卖合同在“商品房的价格”这一条款上不仅仅有按套内面积计算的单价,还增加了以建筑面积计算的销售单价

  2007年10月1日,广州市则在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户,即取消了现有房产证上的“公摊面积”,市民买楼只看套内面积即可。据观察,目前广州实行的是按建筑面积卖房、销售合同中标明套内面积的“双轨制”做法,产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积,以方便换算

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