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未来房价将会大分化这些城市房价将越来越便宜

未知 2019-02-27 06:05

  评房价,短期看金融、中期看土地,长期看人口。舆论关于房价的涨跌也是众说纷纭,不过笔者的观点是:未来房价会分化,非热点城市相对更便宜,而热点城市会更贵。房价上涨的动能大大减弱,大概率不会再出现房价几年内甩开收入几条街的情况了

  今年1月初,全国首套房贷利率下滑,引发市场热议。因为房贷利率下降,意味着购房成本降低,人们觉得未来房价又有了上涨的可能。虽然最终官方辟了谣,但还是留下了市场上无尽的遐想。在下滑之前,房贷利率已经平均上浮了15-20%,即使在目前央行降准后,市场资金面趋于宽松的前提下,只要政策不松动,房贷利率就不会有降下去

  不管是租赁住房制度、增加供地,未来的政策方向都将引导楼市回归理性,因此只要长效机制不断出台、调控政策不松动,再考虑到三四线城市的刚需不足,房价就很难再有暴涨的底气

  目前一线城市的人口和城市化率几乎达到饱和,未来发展租赁市场保障年轻人的居住是大趋势;而对于三四线城市来讲,刚需本身就不足,前期的大涨透支了大部分居民的收入,随着棚改货币化补贴力度减弱,购房需求将越来越少

  2018年的宏观环境非常不理想,融资环境恶化,不少房企开始加大海外融资力度

  此外,在房地产行业低谷期,不少房企为了趁机做大,大量购置土地,使得土地占用了过多的资金。据安信证券研报预测,2018年房企待开发土地面积大幅飙升,土地购置费占开发商资金来源的比例历史性地超过了20%,处于2002年以来的绝对最高位

  此外,由于调控政策,房地产销售一直在下滑,回款越来越慢。可以预见,至少在未来1年左右时间,开发商和楼市的冬天才刚刚开始

  主力购房人口的拐点来临,更多体现在放开二胎政策对人口出生的刺激效应递减上。从图表中可以看出,二胎政策的放开尽管缓解了总出生人口的下滑,但下滑趋势还是止不住

  要知道,全面二胎政策已经实施了两年多,如果有效果的话,出生率早就反转了。据国泰君安估算,我国的20-50岁人群——主体购房人群、主力消费人群和生产人群已经到了加速下行的拐点,2019-2026年,该年龄段人群将下降7000多万人

  不管是热点还是非热点城市,房价上涨的根本动因都是需求,买的人多,房子有限,价格自然就蹭蹭蹭往上涨。但是随着刚需人口的减少,未来的房价或许会因为城镇化继续上行,但上行的动能将大大减弱。尤其是对于那些人口净流出的三四线城市,人口资源的流失不仅意味着当地房地产失去支撑,其他的各行业都将萎靡不振

  当然,说到人口,就不得不提到人口老龄化。日本已经有了先例,从图表我们可以看到,90年代的日本早已经进入了发达社会,老龄化现象严重,甚至都出现了年轻人消费欲望不强的端倪。我们或许不愿意重走日本的道路,但这也是发展中的必经之道

  2017年马云曾经说过:8年后最便宜的就是房子,年轻人别买房,8年后房价如葱。不过仔细想想,对那些非热点和三四线城市而言,好像还真是这么一回事。短期看,楼市调控毫无松动迹象;中期看,各种楼市长效机制纷至沓来,市场回归理性板上钉钉;长期看,主力刚需人口的减少,可谓是对楼市来了一次釜底抽薪。但不管怎样,广大的刚需该上车的还得上车,千万不要因为客观趋势而改变决策



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